政治局推进房改“新市民”“去库存”成关键词

去库存！12月14日的中央政治局会议，再次将楼市去库存作为重点内容来讨论。按时下的流行语来说：重要的事情说三遍，而自11月以来，高层关于楼市去库存的表态已经不止三遍了，可见其重要性。通常而言，这个时点的中央政治局会议都是为即将召开的中央经济工作会议定调，因此房地产行业的问题或将是明年经济工作的重要内容。

会议明确提到，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。所谓新市民，是农村进城务工人员、城市下岗人员和兼职的异地在校大学生等群体的集合。

倪鹏飞告诉记者，因为单靠固有的存量需求，无法化解巨大的库存，同时保持投资持续增长，所以，必须迅速打开需求的新空间，农民工为主的新市民群体购房是去库存、稳投资的最大新需求。

政治局会议点题去库存

11月，中央多次提出“去库存促消费”。中指院报告分析，虽然今年以来中央及地方出台一系列措施，但由于其市场后续需求乏力，提振作用有限。

此时，中央政治局会议再次提到化解房地产库存，可见楼市库存对经济运行的影响。瑞银首席经济学家汪涛告诉记者，经济下行承受的最主要压力来自于房地产建设的调整及其对工业、矿业投资的负面影响。

根据国家统计局数据，截至11月末，全国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米，处于历史高位。而中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心日前发布的《中国住房发展报告2015-2016》称，自2009年以来，房地产市场高涨带动住房开工、施工面积大幅攀升，导致供给出现阶段性和结构性严重过剩。预计2015年商品住房总库存达39.96亿平方米。倪鹏飞测算的数据和结论为：2015年商品住房过剩库存高达21亿平方米，其中现房过剩1亿平方米，期房过剩19.923亿平方米。

汪涛认为，由于三、四、五线城市库存非常高，开发商仍然非常谨慎，要到明年年中，才能出现新开工的持续好转。她说，明年房地产新开工将出现零增长，较去年和今年的大幅负增长明显改善。但即使明年新开工明显好转，对宏观层面更重要的在建面积和房地产投资仍将下行，“整体建设规模和房地产开发投资要出现探底反弹，还要一两年的时间”。

针对房地产市场，此前国土部、住建部曾发文提出优化住房及用地规模、结构，未开发房地产用地转型利用，已有库存转化为保障房源等。将商品房和保障房打通，实行货币化安置成为最主要的办法。有机构测算，在执行货币化安置政策的情况下，货币补贴释放了棚户区居民对现有商品房住宅的大量需求。保守估计，截至2017年末，棚改货币化安置至少可以吸收50%以上的商品住宅待售面积。