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[太和楼市] 很多阜阳人全家要打10年工,还买不起房!这到底是为什么?

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翱翔天空 发表于 2015-10-20 16:13:33 | 显示全部楼层 |阅读模式 | 来自安徽
本帖最后由 翱翔天空 于 2015-10-22 17:55 编辑


QQ截图20151022175418.jpg

  高房价已成为老百姓不能承受之重,而地价及各种税费却占到总房价的60—70%!也就是说,普通老百姓买一套房子,全家人要白打10年工!

畸高的房产税费单

  一份调查报告显示:在房地产开发企业项目开发中,房地产税费偏高且呈增加趋势,其中房地产企业税收占总成本的比重为26.2%。

  阜阳一知名开发商老板根据项目的具体情况,列了一份房地产税费清单:

  1、取得国有土地使用权后,按照3%至5%的税率缴纳契税。如果在房地产开发中占用了耕地,则还要根据占用耕地的面积缴纳耕地占用税。同时还要依照占用土地的等级和面积缴纳城镇土地使用税。

  2、进入开发阶段后,涉及3%税率的营业税,以及城市维护建设税以及教育费附加,还要按照建筑施工合同金额的0.03%的税率缴纳印花税。

  3、项目完工进入销售阶段,还需要按照销售收入的5%缴纳营业税;如果销售过程中土地出现了增值,则需要缴纳土地增值税,该税种实行超率累进税率,最低税率为30%、最高为60%。另外,还有印花税、企业所得税、房产税等。

  4、在税之外,《建设项目行政事业性、基金类及经营服务性收费统计表》中还显示,在房地产开发过程中,每个环节都涉及不少费用,如测绘费、房地产价格评估费、建筑垃圾处置费、市政公用设施配套费、工程质量监理费等二十余项,共涉及房管局、城管局、规划局等十余个部门。

  大体估算一下,十余种税和二十多项费用占到了房地产开发成本的26.2%。早在2008年,全国房地产商会曾就我国房产企业开发费用做过一项调研,调研结果也基本印证了这个事实。

  这份调研报告指出,在房地产开发企业项目开发中,土地成本占直接成本的比例最高达58.2%。

QQ截图20151022175422.jpg

  虽然这些费用看起来是由房企承担的,但开发商只是暂时承担了这些成本,最终还是要通过房产销售,分摊到每个购房者身上。

  一旦进入销售环节,作为消费者又要面临哪些税费呢?目前,如果购买一手商品房,购房者需以房屋价款的2%至4%缴纳契税和2%的房屋维修基金。

  目前在售楼盘中,开发商在12—13年地价高峰期入手的地块占很大比例,因此,从开发商角度考虑让利的空间很小。那么要减轻购房户的负担、让房地产市场回暖,政府必须在开发商税费方面做出让步。而下一步土地出让环节,政府必须改变“政府利益最大化”思维,通过降低土地成本间接让利于民。

名目繁多的费用

  现在最低的融资成本就是银行贷款了。但银行贷款,房企拿到手的最低实际利率也要达到10%。

  有开发商透露,虽然现在银行对外列出的开发贷款名义利率只有8%,但银行会以各种名义巧立名目,向开发商收取各种费用。

  如果项目较小,银行会以财务顾问费的名义,一次性向开发商收取几百万到千万元不等的费用。此外,银行还会收取公证费、保险费、手续费等费用。

  关键是很多房企无法拿到足额的信贷,甚至根本贷不到款。如果做信托或私募,财务上的成本至少要达到15%,有的甚至达到20%以上。

QQ截图20151022175426.jpg

  此外,房产项目还要缴纳各种名目繁多的收费。而这部分费用,除了部分上缴给所属城市市级财政,有相当一部分被截流在区、县等行政部门。

  除了建筑施工中要缴纳的费用外,在前期的规划设计和后期的验收、环评等环节,还有多项费用:市政工程施工图及抗震设计审查费、城市道路占用挖掘费、超标环境噪声排污费、环境清扫费等。这些费用综合起来,估计也要占到约1%—2%的成本。由于环节众多,房企必须每个部门都要跑到;而要拿到这些审批文件,就必须缴纳相应的费用。即便办这些手续还算顺利,一圈部门跑下来,也需要两三个月的时间。

  此外,建安成本占据了项目成本约两三成的比例。

房地产市场现状

  过去20年,中国房地产市场快速发展,商品房销售面积增长约11倍,2014年达到12.1亿平方米,房地产开发投资额增长29倍,2014年达9.5万亿元人民币。商品房二十年累计销售面积达112平方米,竣工面积达105亿平方米。

  房地产现在已经积累了大量的泡沫,中国造了能够容纳40亿人居住的房子,房地产要崩盘的声音近来一直不绝于耳。事实上如果剔除通货膨胀的因素,十年后中国最便宜的东西有可能就是房子。

  以目前四线城市的房价,一个年毛收入8万元的家庭,除去必要开支全家要整整15年才能买得起一套100平米的三居室普通商品房,房价如果继续上涨,社会各方面都无法承受,既然无法承受,房价就失去了上涨的动力,也就是说现在的房价,相对老百姓的收入来说确实已经到顶了。

QQ截图20151022175431.jpg

  已经实行30余年的“计划生育政策”是终结房屋价格上涨的最强有力的杀手,支撑房价不断上涨的最根本的动力还是“刚需”,可是由于“计划生育政策”,使得“新人”的数量逐年减少。

  十年后“独一代们”也长大成人了,这些“独一代”从父母和祖父母那里继承的房屋将达到“人均三套房”的水平。十年后,中国的老龄人口比例将达到25%,可能会有大量老年人住进老人院,老人们住进老人院后会产生大量空置房屋,也许今天的许多老新村在十年后因人气太少将沦为“鬼村”。

  从今年前三季度看,全国房地产市场都出现了不同程度的下滑。就拿阜阳这个四线城市来看,近10个楼盘因资金问题陷入瘫痪和半瘫痪状态,在售楼盘价格已开始阴跌。如果政府不管开发商死活,不关心老百姓的承受能力,任市场烂下去,不久的将来会付出更大的代价收拾残局。

看完这些,你作何感想?




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